4대부동산개혁법안

- 목  차 -

Ⅰ.서론(문제제시)

Ⅱ.본론

1. 4대 부동산 개혁법안

 1)재건축 개발이익 환수법(도시 및 주거환경 정비법)

 2)부동산 실거래가 신고법안(부동산중개 및 거래신고에 관한 법률)

 3)주택가격 공시제도(부동산공시 및 감정평가에 관한 법률)

 4)주택거래신고제

2. 4대 개혁법안 주요내용에 따른 목적과 의의

 1) 재건축 개발이익 환수법

 2) 부동산실거래가 신고법안

 3) 주택가격 공시제도

 4) 주택거래 신고제

3. 4대 부동산 개혁법안이 실시될 경우 예상되는 문제점

 1) 재건축 개발이익 환수법

 2) 부동산실거래가 신고법안

 3) 주택가격 공시제도

 4) 주택거래 신고제

4. 개혁 법안이 통과 될 경우 투기는 막을수 있는가?

Ⅲ. 결 론

Ⅰ.서론

경제가 발전하고 부동산의 쓰임이 날로 집약화 되면서 그에 따른 수많은 부작용으로 인하여

우리나라 사회전반에 걸쳐 부동산으로 인한 특히, 집값의 폭등으로 계층별 부익부 빈익빈 현상으로 인해 사회갈등 현상은 심히 우려가되는 심각한 문제가 아닐 수 없다.

정부는 그동안 여러 가지 부동산 정책들을 동원하여. 무섭게 오르던 집값은 어느 정도 잡았지만, 그 결과로 부동산시장은 지나치게 위축되기도 했다. 하지만 아직도 여러 지역에서 감지되고있는 부동산의 폭등우려는 정부가 마음을 놓을 수 없는 현실이다.

결국 정부는 2003년 10월, “10.29부동산종합대책” 발표하며 집값이 잡히기 시작했다.

4대 부동산 개혁안이라고 하면 10.29부동산종합대책에 포함된 4가지 개혁법안을 말하는바. 현재 시행되고 있는 주택거래신고제와 함께, 주택가격공시제도, 재건축개발이익환수제, 부동산실거래가 신고제를 말한다. 이들 두 법안은 이르면 올 4월부터 시행에 들어갈 예정이다.

정부의 야심만만한 4대 계획법안이 정부의 의지대로 과연 성공을 거둘 수 있을 것인지에 대해

곳곳에서 갑론을박하고 있는 것 같다.

사실 우리나라와 같은 좁은 나라에서 부동산의 특수한 용도적 측면을 고려한다면 다소 회의적이라는 시각이다. 이러한 견해를 근거로 4대부동산 개혁법안의 목적 및 의의와 그에 따른 문제점은 없는지, 그리고 우리가 진정 원하는 투기는 근절될 수 있는지에 대해 고찰해 보고자한다.

참고로 자료를 찾는데 관계문헌들의 부재로 인하여 각종 언론매체나, 정당홈페이지, 그리고 부동산를 취급하는 전문기관의 자료를 활용할 수 밖에 없는 한계를 느끼면서 작성했음을 미리 밝혀둔다.

Ⅱ.본론

1. 4대 부동산 개혁법안

1) 재건축 개발이익 환수법(도시 및 주거환경 정비법)

2) 부동산 실거래가 신고법안(부동산중개 및 거래신고에 관한 법률)

3) 주택가격 공시제도(부동산공시 및 감정평가에 관한 법률)

4) 주택거래신고제

2. 4대 개혁 법안 주요내용에 따른 목적과 의의

1)재건축 개발이익 환수법

재건축 개발이익 환수법(도시 및 주거환경정비법)은 2002년 12월 30일 법률 제정되었다.

이 법의 목적은 도시의 기능을 회복할 필요가 있거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후·불량건축물을 효율적으로 개량하기 위해 필요한 사항을 규정함으로써 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는 데 있다.

도시·주거환경정비 기본계획은 시장.군수가 수립해야 하며, 시장.군수는 기본계획에 적합한 범위 안에서 노후, 불량건축물이 밀집하는 구역 등에 대한 정비계획을 세워야 한다. 주거환경개선사업은 토지 등의 소유자의 동의를 얻어 시장·군수·주택공사와 같은 사업시행자가 시행할 수 있다.

주택재개발사업 또는 주택재건축사업은 조합이 시행하거나, 조합원 2분의 1 이상의 동의를 얻어 시장·군수·주택공사 등과 공동으로 시행할 수 있다.

시장·군수·주택공사 등이 아닌 자가 정비사업을 하려면 조합을 설립해야 한다. 사업 시행자는 일부 건축물의 존치나 리모델링에 관한 내용이 포함된 계획서를 작성해 사업시행 인가를 신청할 수 있다. 사업시행자는 철거되는 주택의 소유자에게 임대주택과 같은 시설에 임시로 거주하게 하거나 주택자금의 융자 알선 등을 조치한다.

특히, 도시 및 주거환경정비법 개정안은 가장 논란이 많았던 법안이다. 재건축조합들이 임대아파트 의무건설에 강력 반발하면서 국회가 별도의 공청회까지 열어 보완책을 마련하는 등 법안 통과과정에 많은 어려움이 있었다.

2)부동산 실거래가 신고법안

이 법안의 목적은 부동산 거래당사자는 거래계약 내용을 사실대로 시․군․구 등 행정기관에 의무적으로 신고하도록 해 과세당국이 실거래가를 확보할 수 있도록 하는데 두고 있다.

중개업자가 거래에 개입한 경우 중개업자의 거래내용 신고도 의무화된다.

이 같은 신고 의무를 지키지 않을 경우 취득세의 3배 이하에 해당하는 과태료를 물리도록 하는 제재조항을 담고 있다.

부동산 실거래가 신고의무 법안은 재건축 개발이익 환수법과 함께 막판까지 논란을 빚었던 법안이다.

이 법안은 과세당국이 실거래가를 확보할 수 있도록 부동산 거래당사자가 계약일로부터 30일 이내에 지불한 돈의 규모 등 거래계약 내용을 사실대로 시. 군. 구 등 행정기관에 의무적으로 신고하도록 의무화하고 있다.

또한, 중개업자가 거래에 개입한 경우에는 당연히 중개업자도 거래내용을 신고해야 한다. 신고의무를 지키지 않을 경우 최고 취득세의 3배에 해당하는 과태료를 물게 되며 특히 중개업소는 허위계약서 작성시 500만 원 이하의 과태료를 물거나 등록취소 또는 업무정지를 당하게 된다.

3)주택가격 공시제도

이 법의 목적은 토지, 주택 등 부동산의 적정가격을 공시하여 부동산 가격산정의 기준이 되게 하고, 토지·건물·동산 등의 감정평가에 관한 사항을 정함으로써 이의 적정한 가격형성을 도모하며, 나아가 국토의 효율적인 이용과 국민경제의 발전에 이바지하게 함에 있다.

토지와 주택에 대해서 정부가 건물과 부속토지를 일체로 평가하여 그 가격을 공시하는 "주택가격공시제도"가 올해부터 시행된다. 개별주택가격에 대해 정부가 매년 그 적정가격을 고시하게 되면 토지에 대한 공시지가와 마찬가지로 조세, 보상 및 실거래가 확인 등 각종 공공목적에 우선적으로 활용되고, 사인간의 거래에도 참고가 될 수 있을 것으로 전망된다.

건설교통부는 주택공시가격을 올해부터 주택분 재산세 및 종합부동산세가 새로 도입 시행된다.

이 제도는 단독주택(다가구 포함)은 기존 공시지가와 동일한 평가방식으로 전문가들이 각각의 주택에 표준주택을 선정, 평가한 후, 지방자치단체 공무원들이 비준표를 적용하여 개별주택가격을 산정하여 매년 공시하게 된다.

앞으로 건교부가 공시하는 집값은 종합부동산세와 재산세, 거래세 등 각종 과세의 부과기준이나 부동산 실거래가 신고여부 검증 수단 등으로 활용되며. 건교부는 이르면 2006년부터 공동 및 단독주택은 물론 상가와 오피스텔 등 비주 거용 건물에 대해서도 가격을 조사, 공시한다는 방침이다.

이 제도는 아파트나 단독 및 다세대. 다가구 주택에 대해서도 가격을 낱낱이 공개함으로써 투명. 공평 과세기반을 마련하는데 크게 기여할 전망이다.

4)주택거래신고제 

주택거래 당사자는 정부가 지정한 주택거래신고지역에서 아파트·연립주택 등을 매매할 경우 15일 안에 관할 시·군·구에 실거래가격을 신고해야 하는 제도를 말한다.

건설교통부장관이 주택거래신고지역으로 지정하면, 이 지역에서 주택을 사고 팔 경우 15일 안에 관할 시·군·구에 실거래가격 등을 반드시 신고해야 하는 제도이다.

대상지역은 투기지역 가운데 신고지역으로 지정된 지역에 한한다. 이 중 국민은행의 월간 도시 주택가격 동향조사 결과를 기준으로 아파트 값 또는 연립주택의 가격 상승률이 월 1.5% 이상 또는 3개월간 상승률 누계가 3% 이상인 지역이다. 그밖에 연평균 아파트 값 또는 연립주택 가격 상승률이 전국 평균 상승률의 2배 이상 지역도 포함된다.

신고 대상 부동산은 전용면적 18평형 이상의 아파트와 45평형 이상의 연립주택이다. 그러나 재건축·재개발 정비구역 안의 아파트·연립주택·주택단지는 평형에 상관없이 신고해야 한다. 신고 내용은 거래 당사자의 인적사항과 거래 일자, 주택 종류, 실거래가, 소유권 이전 예정일, 주택 구입자금 조달계획 등이다. 주택 구입자금 조달계획은 자기자금·대출·기타로 구분해 제출한다. 이 경우 대출액은 관할 세무서에도 통보되기 때문에 자금 출처가 불명확할 때는 주택을 구입하기 어렵다.

주택거래신고제는 주택투기가 성행하거나 투기우려가 있는 지역에서 일정 규모의 아파트 등 공동주택을 거래할 경우 계약 체결일로부터 15일 이내에 인적사항과 주택규모, 거래가액 등을 시. 군. 구청에 신고토록 한 것이 골자다.  현재 서울일부지역과 경기도 신도시지역에 주택거래신고지역으로 묶여 있다.

주택거래신고지역으로 지정된 지역은 거래내역을 실거래가로 신고해야 하기 때문에 그만큼 투기성 거래가 줄어 들것으로 예상된다.

2. 4대 개혁 법안이 실시됨으로써 예상되는 문제점

1)재건축 개발이익 환수법

재건축 개발이익 환수 법안이 시행될 경우 현실적으로 많은 문제점이 나타날 수밖에 없을것같다

실제로 도시지역의 대부분의 서민층은 이제도를 반대하고 있다

그 이유는 재건축이 실시될 경우 돈없는 서민들은 비싼 입주비용을 감당하기에는 거의 불가능 할 것이고 그 결과 자신들은 도시 외곽으로 밀려날 수 밖에 없고 반사이익으로 돈 있는 사람들이 재개발의 반사이익을 얻을 것이기 때문이다.

그래서 이 제도는 재건축사업을 포기하게 되는 수가 많게 될 것이고 그 결과 주택공급이 감소로 이어져 집값이 폭등하고 또다시 도시 서민들만 고통을 겪게 될 것이다.

2)부동산실거래가 신고법안

부동산 거래 때 당장 직접적인 피해를 입게 되는 대상은 부동산 중개업자들일 것이다

이 법안은 중개업자가 관할 관청에 실거래가 내역을 통보하도록 강제하는 내용을 담고있다

중개업자들은 자신들한테 거래 대상물의 실거래가 통보를 의무화하고 이를 어길 경우 처벌 조항을 두는 것은, 그렇지 않아도 어려운 중개업를 고사 위기에 몰아넣는 처사라고 주장한다.

부동산 실거래가 신고는 거래시장을 투명화하고 부동산 투기를 방지 위해 거래 당사자가 관할 관청에 검인계약서를 제출하는 방식으로 거래가를 신고하게 하고 있지만, 이 방식으로는 현실적으로 한계를 가지고 있는 게 사실이다.

현행 지방세법은 시장가격과는 거리가 먼 과세시가평가액보다 높은 금액으로만 신고가 이뤄지면 이를 과세기준으로 삼는 방식을 취하고 있기 때문이다. 일부 집값 급등지역에 실거래가 신고를 의무화한 주택거래 신고제가 도입돼 있지만, 이 또한 임시방편에 지나지 않나 생각이 든다.

부동산을 거래할 때 거래세인하 등을 통해 실거래 신고제도가 실질적인 효과를 얻을 수 있도록 보완작업이 이루어져야 할 것이다.

3)주택가격 공시제도의 문제점

이 제도는 결국 실거래가격이 반영되면 세금은 오를 수밖에 없다.

앞으로 단독주택이나 다가구주택 등에 대해서도 땅값을 포함한 주택의 총시가를 근거로 세금을 부과하기 때문에 세금이 크게 증가하게된다

전문가들은 단독주택의 경우 현재 보유세가 부과되는 과표가 시세의 30~40% 수준 밖에 안된다고 평가한다. 아파트 과세표준이 되는 기준시가는 시세의 70~80%에 달하는 점을 감안할 때 공시 제도가 도입되면 단독주택 다가구주택 등은 현재 부담하는 보유세보다 2배가량 늘어날 것으로 예상된다.

보유세가 올라가게 되면 수요가 줄고 부동산시장도 한층 위축될 수 있다.

그러나 보유세에 대한 문제는 종합부동산세 시행 등 전체적인 정부정책 방향에 따 라 결정될 것이므로 실질적으로 세금이 증가하는 가는 좀더 지켜볼 일이다.

앞으로 종합부동산세 도입으로 세율 변화에 따른 부담을 줄여주는 방법도 있을 것이다

4)주택거래 신고제 

이번 신고제의 도입으로 정부는 주택거래신고제의 도입 목적이 집값 안정이라고 주장한다. 실수요자들은 취득세 등록세가 대폭 늘어나 오히려 비싼 값에 아파트를 사야하는 문제점이 발생한다.

부동산 전문가들의 반응은 정부가 스스로 시장 질서를 왜곡할 뿐 아니라 실수요자들의 아파트 구입 부담만 가중시키는 상식 밖의 대책이라고 입을 모은다

일부에서는 "신고제 도입으로 아파트 실거래가가 노출되고 다운계약서가 사라지는 풍토는 확실하게 정착될 것"이라고 일단 도입 취지를 평가했다. 그러나 "갑자기 수천만원 이상 세부담이 늘게 된 것은 도무지 납득할 수 없다"고 주장한다.

실 거래가 노출과 다운계약서 방지 등이 본래 취지였다면 취득 등록세 인상은 부수적인 것으로 이는 세율 인하 등 보완작업을 거쳐야 했다는 지적이다.

한동안 이번 조치로 거래가 끊겨 강남권 중개업계 전체가 고사 위기에 놓였 있다고 했지만 요즘들어 다시 강남권에서 집값이 들썩이고 있다면 과연 정부에서는 어떤 대책으로 맞설 것인지 걱정된다.

4. 4대 개혁법안의 통과로 부동산 투기를 막을수 있는가?

요즘 정부는 ‘부동산 투기와의 전쟁’까지 선포할 정도로 집 값을 잡는데 총력을 다하고 있는 것 같다.

특히 서울강남 같은 재건축시장에 어느 때보다도 강력한 규제정책을 사용하여 가격이 오를 기미만 보이면 그 어떤 추가 정책을 펴겠다는 의지를 보인다.

그러나 부동산 가격안정은 결코 정책만으로 잡을 수 없다고 여겨진다.

정부는 부동산 가격 안정정책의 하나로 자주 이용되는 대체도시 건설이라는 명분을 내세워 신도시개발을 발표하곤 하는데 정책방향과는 달리 엉End한 방향으로 가는 경우가 많다.

그 한 예로 요즘 판교신도시가 올 초부터 과열된 것은 입지가 뛰어나다는 점도 있지만 잘못된 부동산 정책이 근본적인 원인이라 생각된다.

판교신도시 청약 과열은 강남권 재건축을 다른 지역과 동일한 잣대로 규제하는 것이 근본적인 원인이기도하다.

이렇게 근본적인 원인에 대한 대책없는 부동산 정책은 또 다른 후유증를 불러오기 마련이다

정당한 방법으로 장기간를 내다보고 부동산이나 주택을 구입한다면 투자에 대한 당연한 보상이 뒤따르겠지만, 어디 정부의 의지대로 정직한 투자를 하는 이가 얼마나 있을까?

전혀 정당하게 투자할 생각없이 오직 차액만을 노리고 덤벼드는 투기꾼들은 아마도 이익이 존재하는 곳이라면 언제 어디든지 나타나게 마련인바 아마도 투기를 잡으려면 정부의 엄청난 노력과 희생이 뒤따라야 될 듯 싶다.

Ⅲ 결 론

이제까지 정부에서 야심만만하게 추진한 4대개혁 법안에 대해 나름대로 심층 분석해 보았다.

이렇게 어렵게 마련된 개혁법안이 얼마만큼의 실효를 거둘 수 있을까?

이것은 정부만이 노력한다고 해서 결코 성공을 거둘수없다.

정부노력따로, 국민은 국민대로 지역의 이기주의에 편승하고, 부동산 전문업자들은 그들의 이익에 몰두한다면 결국 4대 개혁법안은 사상누각에 지나지 않을 것이다.

부동산이나 주택도 시장원리에서 입각해서 자유롭게 거래가 이루어져야 될 것이다.

그러나 부동산만 특별한 용도적 성격으로 인하여 거래가 이루어지는 곳에 불균형이 발생할 것이고 왜곡된 거래로 인하여 왜곡된 가격이 형성되고 그 결과 지가가 폭등하고 집값이 터무니없이 비싼 가격에 거래됨으로써 힘없고 가난한 일반서민들에게 좌절감에 빠지게 되는 악순환을 정부도 충분히 인식하고 있기에 이러한 법안을 마련했다고 생각된다.

하지만 위에서 언급한 것처럼 법안 어려 곳에서 문제가 발생하거나 할 것으로 생각되는 점이 많이 있는 게 사실인 것 같다.

국민의 마음은 단순하다.

부동산값이나 집값이 계속 오른다고 확실하게 생각되면 정부의 정책에 아랑곳하지 않고 그때부터 국민들은 바로 투기꾼으로 변신해 버린다. 이런 현상은 어떻게 보면 동물적 감각에서 나온 자연적 현상이라고 볼 수 밖에 없다.

이윤이 바로 눈앞에 보이는데 그 유혹을 뿌리칠 사람이 과연 얼마큼 있을까?

결국 국민의 마음을 얼마만큼 세심하게 읽고 미래를 내다보는 넓은 안목을 갖는 정책만이 부동산과 집값을 장기적으로 안정시킬 수 있다고 생각된다.

* 참고자료

* 1. 제일경제신문(2월23일자)

* 2. 동아일보

* 3. 열린우리당 홈페이지( )

* 4. 한나라당 홈페이지( ) ----